Bij de verkoop van een eigen woning kan worden vastgesteld dat de verkoopprijs hoger is dan de nog openstaande hypotheekschuld. Dit verschil wordt aangeduid als overwaarde. De overwaarde wordt in principe belastingvrij behandeld, maar kan wel gevolgen hebben voor de financiële situatie bij de aankoop van een nieuwe woning. Zo wordt bij het behoud van het recht op hypotheekrenteaftrek onder andere rekening gehouden met de bijleenregeling. In dit artikel wordt uitgelegd wat de bijleenregeling precies inhoudt en welke belangrijke fiscale aandachtspunten in 2025 in acht moeten worden genomen.
De bijleenregeling in 2025
De bijleenregeling geeft aan hoe met de overwaarde van een woning moet worden omgegaan bij de aankoop van een nieuwe woning. Overwaarde wordt gezien als het verschil tussen de verkoopprijs van de woning en de resterende hypotheekschuld. Deze overwaarde moet worden gebruikt als eigen middelen bij de financiering van de nieuwe woning.
Indien de overwaarde niet wordt ingezet voor (een deel van) de financiering van de nieuwe woning, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag dat niet is ingebracht. Dit houdt in dat geen renteaftrek meer wordt verleend over het deel van de hypotheek dat hoger is dan de aankoopprijs van de nieuwe woning minus de overwaarde.
Geldigheidstermijn van drie jaar
De werking van de bijleenregeling is wettelijk beperkt tot een termijn van drie jaar, gerekend vanaf het moment van verkoop van de eigen woning. Binnen deze termijn wordt verwacht dat de overwaarde wordt aangewend voor de aankoop van een nieuwe eigen woning. Indien dit gebeurt, blijft het recht op volledige hypotheekrenteaftrek behouden, op voorwaarde dat aan de overige fiscale voorwaarden wordt voldaan.
Wanneer echter pas ná deze periode van drie jaar een nieuwe woning wordt aangeschaft, vervalt de verplichting tot herinvestering van de eerder gerealiseerde overwaarde. De overwaarde wordt in dat geval fiscaal niet langer aangemerkt als beschikbare eigen middelen voor de financiering van de nieuwe woning. Hierdoor kan de volledige hypotheek die voor de nieuwe woning wordt afgesloten, in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, mits deze voldoet aan de vereisten zoals gesteld in de Wet Inkomstenbelasting 2001 (zoals annuïtaire aflossing en het afsluiten binnen de toegestane renteaftrekperiode van 30 jaar).
Let op:
De termijn van drie jaar wordt nauwkeurig toegepast door de Belastingdienst. Hierbij wordt gerekend vanaf de juridische levering van de verkochte woning tot de juridische levering van de nieuwe woning. Dit betekent dat niet wordt gekeken naar de verkoopdatum of het tekenen van het koopcontract, maar naar de datum waarop de woning officieel bij de notaris is overgedragen.
Het feit dat de overwaarde tijdelijk apart wordt gezet op een spaar- of beleggingsrekening, heeft geen invloed op deze termijn. Ook wanneer het bedrag ongewijzigd beschikbaar blijft, vervalt de koppeling automatisch zodra de driejaarstermijn verstreken is. Na afloop van de driejaarstermijn vervalt de koppeling automatisch, ongeacht of de overwaarde is behouden of besteed.
Voorbeeld:
Een woning wordt in maart 2022 verkocht met een overwaarde van € 100.000. Wanneer uiterlijk in maart 2025 een nieuwe woning wordt gekocht, moet dit bedrag worden ingebracht in de financiering van de nieuwe woning om volledig recht op renteaftrek te behouden. Wordt de nieuwe woning pas in april 2025 gekocht, dan hoeft de overwaarde niet langer verplicht te worden gebruikt. In dat geval kan de volledige aankoop worden gefinancierd met een nieuwe hypotheek, waarop de rente aftrekbaar is, mits aan de overige fiscale voorwaarden wordt voldaan.
Bijzondere situaties
In bijzondere gevallen, zoals bij echtscheiding, overlijden of schenking van een woning binnen de familie, kunnen aanvullende fiscale regels van toepassing zijn. In dergelijke situaties wordt aangeraden om tijdig professioneel advies in te winnen. Onze adviseurs van Bureau Aard staan klaar om orde op zaken en zaken op orde te stellen.
Gevolg van de bijleenregeling
Wanneer de overwaarde die is ontstaan bij de verkoop van een woning niet wordt gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning, vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek over datzelfde bedrag. De Belastingdienst beschouwt dit deel van de nieuwe hypotheek dan niet als ‘eigenwoningschuld’, maar als een lening die buiten de fiscale aftrek valt. Dit kan leiden tot hogere netto maandlasten, omdat de hypotheekrente over dat deel niet aftrekbaar is in box 1.
Een goede voorbereiding en een juiste toepassing van de bijleenregeling kunnen dit voorkomen.
Voorbeeld:
- Een woning wordt verkocht voor € 500.000. De resterende hypotheek bedraagt € 350.000. Er ontstaat dus een overwaarde van € 150.000.
- Binnen één jaar wordt een nieuwe woning gekocht voor € 600.000. De koper sluit hiervoor een hypotheek af van € 600.000, zonder de overwaarde in te brengen.
Gevolg:
De eerste € 150.000 van deze nieuwe hypotheek komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, omdat de overwaarde niet is gebruikt voor de financiering. Alleen over de resterende € 450.000 mag de rente worden afgetrokken.
Als de maandlasten op jaarbasis bijvoorbeeld € 24.000 aan rente bedragen, kan slechts een deel daarvan fiscaal worden afgetrokken. Dit resulteert in een lagere belastingteruggave en daarmee in hogere netto lasten.
Overwaarde en belasting in box 3
Wordt de overwaarde na verkoop van een woning (tijdelijk) niet gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning? Dan wordt het bedrag door de Belastingdienst gezien als belastbaar vermogen in box 3 (sparen en beleggen).
In 2025 geldt een vrijstelling van € 57.000 per persoon, of € 114.000 voor fiscale partners. Komt het totale vermogen daarboven, dan wordt het meerdere belast op basis van een forfaitair rendement. Voor spaargeld in 2025 geldt (vooralsnog) een fictief rendement van 1,44%, voor beleggingen en overige bezittingen 5,88%. Over dit rendement wordt 36% belasting geheven.
Let op:
Ook als de overwaarde tijdelijk op een aparte spaarrekening wordt gezet, bijvoorbeeld in afwachting van een nieuwe woning, telt het bedrag mee in box 3. De bestemming van het geld speelt hierbij geen rol. Pas wanneer de nieuwe woning daadwerkelijk wordt gekocht, kan de overwaarde weer worden aangemerkt als onderdeel van de eigenwoningschuld. Tot dat moment is het belastbaar.
Contact Bureau Aard
Vragen over de bijleenregeling of overwaarde van uw woning? De adviseurs van Bureau Aard denken graag met u mee. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.