Het klinkt aantrekkelijk: met het OWR-formulier (Opgaaf Werkelijk Rendement) laat u zien dat uw werkelijke rendement in box 3 lager is dan het forfaitaire rendement. Minder rendement betekent minder belasting, toch? Maar bij buitenlands vastgoed is dat niet altijd zo. Door de manier waarop de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting wordt berekend, kan het indienen van het formulier zelfs tot een hogere aanslag leiden.
Hoe werkt de aftrek dubbele belasting?
Nederland heft belasting over uw volledige vermogen in box 3, dus ook over vastgoed in het buitenland. Het land waar het vastgoed staat, heft vaak óók belasting. Om dubbele heffing te voorkomen, kent Nederland een aftrek toe.
Die aftrek wordt berekend met een breuk:
- Teller: het buitenlandse inkomen
- Noemer: het totale inkomen
Het verschil tussen forfaitair en werkelijk rendement zit in de manier waarop dat buitenlandse inkomen wordt bepaald:
- Forfaitair rendement: de waarde van het buitenlandse vermogen telt mee, ongeacht of het daadwerkelijk inkomen oplevert.
- Werkelijk rendement: alleen het feitelijk behaalde inkomen telt mee, zoals huurinkomsten of waardestijgingen.
Wat is forfaitair en werkelijk rendement?
Forfaitair rendement betekent dat de Belastingdienst uitgaat van een verondersteld (fictief) rendement over de waarde van je bezittingen.
Dit geldt ook als je geen echt inkomen ontvangt, je betaalt belasting alsof je een bepaald rendement haalt.
Werkelijk rendement houdt in dat je alleen belasting betaalt over het echt ontvangen inkomen, zoals huur of waardestijgingen van je vastgoed.
Dit kan lager of hoger zijn dan het forfaitaire rendement.
Waar gaat het mis?
Bij vastgoed dat weinig of geen inkomen oplevert, zoals een vakantiehuis dat u zelf gebruikt, kan de teller in de breuk heel klein worden. Daardoor wordt de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting ook veel lager.
Het gevolg: hoewel uw werkelijke rendement lager is, kan de aftrek zó sterk dalen dat u uiteindelijk méér belasting betaalt dan bij het forfaitaire stelsel.
Rekenvoorbeeld: Buitenlands vastgoed en box 3 – verschil tussen forfaitair en werkelijk rendement
Forfaitair rendement
In het forfaitaire stelsel wordt de aftrekbreuk gebaseerd op waarde (rendementsgrondslag), niet op het werkelijke inkomen.
Mila bezit:
- NL-pand: € 310.000 > Regulier voordeel: € 500 rente + € 10.000 huur + € 15.000 waardestijging
- Buitenlands pand: € 310.000 > Regulier voordeel: € 5.000 waardestijging
De verhouding voor de aftrekbreuk is dan 5/10e (= 50%). Bij het forfaitaire rendement van de Overbruggingswet wordt deze waarde vermenigvuldigd met het fictieve percentage, en zo ontstaat de aftrek.
Rekenvoorbeeld forfaitair rendement
- Banktegoeden: € 25.000 × 1,44% = € 360
- Overige bezittingen (panden): € 620.000 × 6,04% = € 37.448
- Totaal fictief rendement: € 37.808
- Rendementspercentage: € 37.808 / € 645.000 = 5,86%
- Box 3-inkomen: (€ 645.000 – € 57.000 vrijstelling) × 5,86% = € 34.467
- Box 3-heffing: € 34.467 × 36% = € 12.408
Aftrek dubbele belasting: 50% van € 12.408 = € 6.204
Eindtelling: € 12.408 – € 6.204 = € 6.204 te betalen.
Werkelijk rendement
Sinds de Wet tegenbewijsregeling box 3 mag je aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het fictieve. Hierbij tellen zowel huur/rente (regulier voordeel) als waardestijgingen (vermogensaanwas).
Mila bezit:
- Regulier voordeel NL: € 500 rente + € 10.000 huur = € 10.500
- Waardestijging panden: NL € 15.000, buitenland € 5.000 → €000
- Totaal werkelijk rendement: € 30.500
- Box 3-heffing: € 30.500 × 36% = € 10.980
Rekenvoorbeeld werkelijk rendement
- Wereldinkomen: € 30.500
- Buitenlands aandeel: € 5.000 (16,4%)
Aftrek dubbele belasting: 16,4% van € 10.980 ≈ € 1.800
Eindtotaal: € 10.980 – € 1.800 = € 9.180 te betalen.
Belangrijk verschil:
- Forfaitair → buitenlandse waarde telt volledig mee in de aftrekbreuk → hogere aftrek.
- Werkelijk → alleen buitenlands inkomen telt mee → vaak lagere aftrek. Dat kan ertoe leiden dat de overstap naar werkelijk rendement juist méér belasting kost bij buitenlands vastgoed.
Let op: het kan ook andersom zijn. Als het werkelijk rendement in het buitenland juist hoger is dan het forfaitaire fictieve rendement, kan de overstap naar de werkelijke berekening juist leiden tot een lagere belastingdruk. Daarom is het vooraf goed doorrekenen van beide methoden essentieel om verrassingen te voorkomen.
Wat zegt de Belastingdienst?
In de toelichting bij het OWR-formulier staat: “Insturen van dit formulier leidt nooit tot een hogere aanslag.” Dit klopt in de zin dat de berekening van de box 3-heffing zelf niet hoger wordt dan het forfaitaire stelsel. Maar de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting is een aparte stap in de berekening. Daar kan het effect wél negatief uitpakken.
Conclusie
Wie buitenlands vastgoed bezit, moet niet alleen kijken naar het rendement, maar ook naar het effect op de aftrek dubbele belasting. Een lagere rendementsgrondslag kan leiden tot een lagere aftrek, waardoor het voordeel verdwijnt. Met een goede berekening voorkomt u dat een belastingvoordeel verandert in een financiële tegenvaller.
Onze adviseurs helpen u graag bij het doorrekenen van beide scenario’s, zodat u precies weet wat in uw situatie het meest gunstig is.