Per 1 januari 2026 treedt een belangrijke wijziging in de btw-wetgeving in werking. De overheid introduceert een herzieningsregeling voor diensten aan onroerende zaken. Deze regeling is van belang voor ondernemers die investeren in onderhoud, renovatie of verbouwing van vastgoed en de btw op deze diensten willen aftrekken. De maatregel zorgt ervoor dat eerder afgetrokken btw wordt aangepast wanneer het gebruik van het vastgoed verandert, zodat fiscale correcties in de toekomst adequater kunnen worden toegepast.
Waarom een herzieningsregeling voor diensten?
Tot op heden bestaat de btw-herziening vooral voor investeringsgoederen, zoals de aankoop of ontwikkeling van vastgoed of roerende zaken waarop kan worden afgeschreven. Diensten, zoals verbouwing of onderhoud, vallen niet onder deze regeling. Dit creëerde situaties waarin ondernemers ingrijpende verbouwingen of onderhoud uitvoerden en de btw volledig aftrokken, terwijl het pand later btw-vrijgesteld werd gebruikt.
Een belangrijk voorbeeld betreft de zogenaamde short-stay-structuren. Hierbij verbouwt een ondernemer een pand tot woningen met de intentie om deze later btw-vrijgesteld te verhuren. Om de btw terug te kunnen vragen, verhuurt hij de woningen eerst kortstondig btw-belast. Zodra de woningen op korte termijn btw-vrijgesteld worden verhuurd, vindt er geen herziening plaats en blijft de eerder teruggevraagde btw volledig aftrekbaar. De wetgever beschouwt dit als een ongewenste constructie en heeft de nieuwe herzieningsregeling mede ingevoerd om dergelijke situaties te voorkomen.
Wat zijn investeringsdiensten?
Vanaf 2026 geldt de herzieningsregeling voor zogenaamde investeringsdiensten aan onroerende zaken. Dit zijn diensten met een duurzaam karakter die een meerjarig nut opleveren. Onder investeringsdiensten vallen werkzaamheden zoals vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen van een onroerende zaak, onderhoud en ingrijpende verbouwingen inclusief sloopwerkzaamheden.
Voorbeelden zijn het schilderen van kozijnen en deuren, grond- of asbestsanering, het plaatsen van keukens of badkamers, isolatiewerkzaamheden, renovatie van gevels of daken en het installeren van installaties of machines die onderdeel uitmaken van het pand. Om te voorkomen dat kleine, incidentele werkzaamheden onder de regeling vallen, geldt een drempel van € 30.000 exclusief btw per dienst. Kunstmatig opknippen van werkzaamheden wordt door de wetgever bestreden.
Hoe werkt de herziening in de praktijk?
Diensten die onder de regeling vallen, worden gedurende vijf jaar gevolgd: het jaar van ingebruikname plus vier daaropvolgende boekjaren. Gedurende deze periode moeten ondernemers bijhouden of het gebruik van het vastgoed verandert. Wordt een pand bijvoorbeeld eerst btw-belast verhuurd en later btw-vrijgesteld, dan moet de eerder afgetrokken btw pro rata worden gecorrigeerd. In sommige gevallen kan dit betekenen dat btw moet worden terugbetaald; in andere gevallen kan een ondernemer juist extra btw terugvorderen wanneer een dienst later wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties.
Een concreet voorbeeld illustreert dit effect. Stel dat een ondernemer een kantoorgebouw verbouwt tot appartementen en de verbouwingskosten € 5.000.000 exclusief btw bedragen. In het jaar van ingebruikneming worden de appartementen btw-belast verhuurd, waardoor de volledige btw van € 1.050.000 in aftrek wordt gebracht. In het tweede boekjaar besluit de ondernemer de verhuur btw-vrijgesteld voort te zetten. De herzieningsregeling verplicht nu een correctie van vier vijfde van de btw, in dit voorbeeld € 840.000. Onder de oude wetgeving zou geen herziening plaatsvinden.
Herzieningstermijn en ingangsdatum
De herzieningstermijn voor diensten bedraagt vijf jaar per investeringsdienst en start op het moment dat de dienst in gebruik wordt genomen. Hierdoor is er een specifiek en objectief bepaalbaar aanvangsmoment. De keuze voor een termijn van vijf jaar is bedoeld om de administratieve en uitvoeringslasten binnen redelijke grenzen te houden.
De regeling treedt in werking op 1 januari 2026 en is van toepassing op investeringsdiensten die op of na deze datum in gebruik worden genomen. Dit geeft ondernemers nog tijd om hun projecten en administratieve processen goed voor te bereiden.
Gevolgen voor de praktijk
De invoering van deze herzieningsregeling kan grote gevolgen hebben voor ondernemers die vastgoed exploiteren. Enerzijds kan de regeling leiden tot terugbetalingen van eerder afgetrokken btw wanneer het gebruik van een pand wijzigt. Anderzijds biedt de regeling mogelijkheden om extra btw terug te vorderen wanneer een dienst later voor btw-belaste prestaties wordt gebruikt.
Omdat de regeling brede en soms open normen kent, zal er in de praktijk discussie ontstaan over de kwalificatie van bepaalde diensten als investeringsdiensten en over de verdeling van werkzaamheden over afzonderlijke diensten. Ondernemers doen er goed aan tijdig hun projecten te beoordelen en de administratie zorgvuldig in te richten. Zo kunnen zij hun fiscale positie vanaf 1 januari 2026 onder controle houden en onaangename verrassingen voorkomen.
Advies voor ondernemers
Het is raadzaam om nu al inzicht te krijgen in geplande onderhouds- en renovatieprojecten en deze goed te registreren. Bespreek met uw adviseur welke diensten onder de herzieningsregeling vallen en welke gevolgen dit heeft voor uw administratie en btw-aftrek. Een tijdige voorbereiding biedt duidelijkheid, voorkomt onverwachte correcties en helpt optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden die de wet biedt.
Orde op zaken, zaken op orde. Heeft u vragen over deze nieuwe regeling of wilt u weten wat dit betekent voor uw vastgoedportefeuille? Neem dan contact op met een van onze adviseur voor een persoonlijke analyse en praktische ondersteuning.